• 01.07.2022

Покупка недвижимости – это важный этап в жизни человека, да к тому же ответственный и специфичный за счет ряда финансовых операций. Если раньше приобрести объект можно было только за накопленные или кредитные деньги, то сейчас появилась масса возможностей, порою неочевидных. По этой причине мы составили экспертный мануал по способам расчетов с описанием, в каких случаях целесообразно прибегать к тому или иному.
Рассмотрим каждый из доступных видов платежей, их преимущества и недостатки.

Недвижимость в ипотеку

Ипотека представляет собой приобретение недвижимости за заемные средства, при этом объект покупки одновременно является и залогом. Последним может выступать и существующая недвижимость (дом, квартира, помещение, офис и т. д.), а деньги банка пойдут на приобретение, строительство, ремонт нового жилища.
Ипотечный кредит может быть оформлен или только кредитным договором, или в дополнении к нему договором об ипотеке, в котором регистрируется акт передачи недвижимого имущества в залог банку.

В случае такой сделки банк-кредитор напрямую участвует в расчетах между покупателем и продавцом. Последний не несет рисков, так как получает живые деньги от банковской организации. Передача средств может осуществляться такими методами: перевод со счетов в рамках одного банка, перевод между счетами различных банков, с помощью аренды банковской ячейки (об этом ниже).
Основным преимуществом является безопасность сделки и минимизация рисков для каждой из сторон договора, оперативность его заключения.
Из недостатков следует отметить дополнительные расходы, которые несет клиент при покупке недвижимости: начисление процентов по кредиту, комиссии за транзакции, пени за просрочки платежей и т. д.

Достоинства:

• Эскроу-счета дадут дополнительную безопасность;
• Возможность использовать не собственные, а заемные средства;

Недостатки: 

• Стоимость покупки возрастает за счет начисления процентов.

Единовременная оплата

Востребованный метод оплаты в небольших городах с населением до полумиллиона человек. Нельзя назвать достаточно надежным и безопасным, так как подразумевается передача или перевод довольной большой суммы из рук в руки. При этом присутствуют риски для обеих сторон договора: оплата наличностью до регистрации прав собственности (для покупателя), гарантия полной и своевременной оплаты после регистрации (для продавца). В некоторых случаях подобные сделки вызывали необходимость проведения взаиморасчетов в судебном порядке.

Преимущества у единовременной оплаты, конечно, есть: оперативность (взаиморасчеты в одном месте в указанное время), не ограничений на валюту сделки, отсутствуют переплаты в виде процентов и комиссий.
Из недостатков отметим риск мошенничества, например использования поддельных купюр, опасность перевозки на руках большой суммы. Кроме того, банки накладывают лимит на снятие средств в банкомате, поэтому иногда невозможно получить за один раз всю необходимую сумму.

Достоинства:

• Сделка закрывается максимально быстро.

Недостатки:

• Умеренный уровень безопасности;
• Необходимость получения разом большой суммы.

Рассрочка

Рассрочка, как метод расчетов за недвижимость, предполагает поэтапное гашение задолженности, причем график платежей указывается непосредственно в договоре купле-продажи. Рассрочка стала актуальнее на рынке недвижимости, так как на данный момент он пребывает в стагнации и нуждается в дополнительных стимулах.

Перед заключением сделки важно ознакомиться внимательно с договором – нередко подразумевается небольшая наценка за поэтапное погашение долга.
Как правило в рассрочку дают только часть суммы, остальная выступает в роли первоначального взноса, который в данном случае может достигать 70%, в отличие от ипотечного кредита.
Из преимуществ возможность составления графика платежей и отсутствие больших процентов в роли наценки. Застройщик также не несет рисков – он легко реализует квартиру за 30% от первоначальной стоимости, с лихвой погасив свои убытки в случае непогашения покупателем платежей.

Но есть и недостатки, например обременение с пометкой «ипотека в силу закона», которое будет наложено на объект до полного погашения суммы. Собственно говоря, переход прав собственности также оформляется уже после внесения последнего платежа, поэтому о перепродаже имущества до осуществления сделки не может идти и речи.

Достоинства:

• Заемные средства предоставляются без процентов.

Недостатки:

• Схема может быть невыгодна для продавца объекта, высокая вероятность отказа в рассрочке.

Банковская ячейка

Распространенный, доступный и безопасный способ расчета, в рамках которого обе стороны договора арендуют банковскую ячейку и составляют контракт на ее обслуживание (доступ закрепляется за каждой из сторон). В день проведения сделки покупатель оставляет необходимую сумму, а продавец забирает ее под контролем сотрудника банка и только в случае предъявления договора купли-продажи. Если же Росреестр не зарегистрировал право собственности, то покупатель может вернуть деньги. Средства сохраняются в металлическом сейфе, а банковское учреждение выступает гарантом безопасности сделки.

Преимуществом этого вида расчетов является сохранность средств, даже если сделка не состоится, при этом стороны защищены законодательством (ГК РФ, статья 922).

Что касается минусов, то не все банки предоставляют услугу, кроме того, этот тип расчета за недвижимость считается дорогостоящим. К слову, в договоре дополнительно прописывается, какая из сторон несет издержки на аренду ячейки. Существует небольшая вероятность, что банк не успеет обновить лицензию, и тогда временно процедура будет заморожена.

Достоинства:

• Ответственное хранение средств в сейфе банка.

Недостатки:

• Получении денег в непредвиденных ситуациях может быть осложнено.

Аккредитив

Аккредитив представляет собой тип безналичного расчета за недвижимость, который осуществляется с помощью блокированного лицевого счета. По сути, покупатель дает условное обязательство о том, что банковское учреждение в назначенный день переводит средства продавцу, а до этого момента они просто замораживаются на счету. Для получения оплаты продавец демонстрирует договор.

Аккредитив позволяет законно защитить отношения сторон во время сделки, при этом банк выступает гарантом безопасности. Как правило, продавец получает деньги на руки спустя несколько суток после регистрации сделки.
Что касается минусов услуги, то не все кредитно-финансовые учреждения ее предоставляют. Также невозможно оформить аккредитив в валюте.

Достоинства:

• Простой способ оперативно получить необходимую сумму, надежен.

Недостатки:

• Клиент зависит от банковской лицензии: если она аннулируется, то возникнут затруднения с возвратом денежных средств.

Депозит нотариуса

В случае, если договор купли-продажи оформляется нотариально, то стороны могут рассчитаться на месте через депозит нотариуса. Последний представляет собой личный расчетный счет вышеупомянутого специалиста, открытый в любом банке.

Итак, покупатель в день сделки переводит средства на счет нотариуса, а тот в свою очередь обязуется выплатить их продавцу сразу после регистрации перехода права собственности или выполнения других дополнительных условий.

Достоинства:

• Одновременно можно осуществить сделку и получить средства в одном месте.

Недостатки:

• Клиент зависит от лицензии нотариуса;
• Риск встречи с недобросовестным контрагентом

Сервис Сбера

Подразумевает взаиморасчеты между сторонами договора купли-продажи, которые осуществляются безналично и с банковской гарантией безопасности.
Так, покупатель в назначенный день вносит оплату на счет «Центра недвижимости» в указанном банке. Продавец же их получает исключительно после регистрации контракта с новым владельцем.
Сама процедура занимает 15 минут в любом отделении Сбербанка. Покупатель должен предоставить документ, удостоверяющий личность, а также ИНН, а продавец в свою очередь так же паспорт и реквизиты счета. Обязательно фигурирует договор купли-продажи.

Как правило с момента предоставления СБР и до получения оплаты проходит порядка недели. Так, в течение 2 дней после подтверждения передачи права собственности Росреестром деньги поступают уже на счет продавца.
Главным достоинством сервиса безопасных расчетов является банковская гарантия безопасности сделки. Так, Сбер надежно защищает деньги до официальной регистрации процедуры. Покупатель не может самовольно расторгнуть контракт и снять средства с номинального счета. Услуга предоставляется оперативно в любом отделении, при этом не нужно работать с наличностью, арендовать ячейку или составлять расписку. Да и самому продавцу нет необходимости приезжать за деньгами – они будут переведены по реквизитам его банковского счета. Также из плюсов тот факт, что если счета обоих сторон открыты в Сбербанке, то никаких комиссий дополнительно оплачивать не придется.

Нельзя не отметить и недостатки такого подхода. Так, услугой невозможно воспользоваться в следующих случаях:

• какой-либо из участников договора не является гражданином России;
• в договоре фигурирует объект, оформленный до 1998 года;
• объект приобретается по дополнительному соглашению к контракту долевого участия;
• продавец несовершеннолетний;
• безномерные контракты долевого участия или уступки права требования;
• по договору услуг СБР указано от 2 получателей;
• банковский счет принадлежит нерезиденту;
• взаиморасчеты осуществляются в иностранной валюте;
• покупатель приобретает несколько долей в недвижимости по различным договорам;
• сумма перевода на номинальный счет является меньше, чем был выдан кредит.

Достоинства:

• Быстрый и понятный безналичный способ расчетов.

Недостатки:

• Существуют определенные ограничения.

Трейд-ин

Современные застройщики и некоторые риэлторские конторы уже активно практикуют зарубежный подход к расчетам за недвижимость. Так, система Трейд-ин (Trade-in) предполагает одномоментный выкуп старого жилища по специальной схеме, а именно в счет приобретения нового. То есть сам риелтор или застройщик, по сути, выкупает у клиента жилье, а средства переводятся в счет нового приобретаемого объекта недвижимости. Пока такая схема более востребована для приобретения квартир в новостройках.

Трейд-ин нельзя считать аналогичным обмену объектами недвижимости. Так, у него есть существенное преимущество: за счет сжатых сроков жилье клиента выкупается оперативно, что позволяет собственникам быстро заселяться в новое. А вот все вопросы по реализации старой квартиры, а также по предоставлению вариантов покупки берет на себя риелторская контора или застройщик. Отметим, что договора купли-продажи на старый и новый объект подписываются одномоментно, что позволяет экономить время покупателю.

В целом классическая схема взаиморасчетов «из рук в руки» устарела, и сейчас стороны все чаще склоняются к безопасности и надежности сделки. В каждом конкретном случае выгоднее выбрать подходящий вариант расчета за недвижимость.

Достоинства:

• Компания самостоятельно реализует старый объект.

Недостатки:

• Объект может быть продан по невыгодной для клиента цене.